Comment estimer le montant des travaux dans son futur logement ?

Les diagnostics, un indice pour décider

La vente d’un bien s’accompagne de plusieurs diagnostics obligatoires. Ces diagnostics apportent des informations essentielles sur les travaux de rénovation à réaliser. Ainsi, le Document de diagnostics techniques l’état des installations d’électricité, de gaz et, le cas échéant, d’assainissement non collectif. Il mentionne les recommandations du technicien en termes d’amélioration. Si ces recommandations ne sont qu’incitatives, la réalisation des travaux reste souvent une priorité pour disposer d’un habitat décent. Il faut ajouter que, depuis le 1er janvier 2017, les rénovations conséquentes doivent faire l’objet de travaux d’isolation thermique pour respecter les caractéristiques thermiques et les performances énergétiques définies par la norme RT 2012.

La liste des travaux de rénovation

Outre les travaux recommandés dans les diagnostics, le bien acquis peut nécessiter de nombreux travaux, selon son état. Le meilleur moyen pour en estimer le montant est de réaliser la liste des travaux à réaliser, classés par priorité. Ainsi, il sera plus facile, le moment venu, de décider lesquels devront attendre si le budget est trop serré.

Sont notamment concernés les travaux de démolition de cloisons et d’équipements devenus inutiles. Viennent derrière la réfection du gros œuvre, les ravalements de façades et les travaux d’isolation thermique. C’est ensuite le tour de l’électricité et de la plomberie, suivie par l’enduit des plafonds et des murs. La réfection de sols arrive ensuite, avec les ragréages et la pose de nouveaux revêtements. Les travaux de rénovation se terminent enfin par la décoration, notamment peintures et papiers peints.

Les travaux à réaliser en priorité sont ceux qui concernent la rénovation énergétique, mais aussi tous ceux qui sont rendus nécessaires pour assurer le clos et le couvert.

L’estimation des travaux

La rénovation d’un bien nouvellement acquis va du simple coup de peinture aux travaux de gros œuvre : réparation d’une toiture, changement de tous les ouvrants, etc. Pour la rénovation lourde, il faut compter une moyenne de 1 000 euros au m², voire plus en cas d’accès compliqué (ascenseur, problèmes de stationnement, etc.). La pose d’un double-vitrage coûte environ 150 euros au m².

Pour des travaux de rénovation plus légers, il faut compter 100 à150 euros au m² pour les changements de revêtements ou l’agencement intérieur. Si des travaux plus importants sont nécessaires sur la plomberie ou l’électricité, il faut tabler sur un montant minimum de 500 euros au m². Au final, le budget peut facilement arriver à près de 1 000 euros du m² s’il est prévu de remplacer les fenêtres, et de refaire la cuisine et la salle de bains.

Dans ces conditions, le budget rénovation peut aller de 15 000 à 100 000 euros pour une maison de 100 m², à prévoir dans le coût d’acquisition de la maison. Dans le cas où le bien nécessite des rénovations lourdes, le prix doit afficher une réduction de 15 à 25 % par rapport aux prix du marché. Dans le cas contraire, il reste une bonne marge de négociation.

Il faut également prendre en compte le fait que les travaux de rénovation sur les logements de plus de 2 ans bénéficient de la TVA à taux réduit. S’ils concernent la performance énergétique, ils peuvent aussi bénéficier du crédit d’impôt pour la transition énergétique et de l’éco-prêt à taux zéro. Un beau coup de pouce à la rénovation de son habitation.