Quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier ?

Le dossier de diagnostic technique ou DDT : pourquoi ?

Le DDT est comme le carnet de santé de votre logement. Obligatoire si vous souhaitez vendre votre bien immobilier, ce dossier de diagnostic technique consiste en l’évaluation des caractéristiques du bien immobilier par un professionnel certifié. Le DDT garantie la sécurité et la santé des futurs acquéreurs du bien immobilier à vendre.

Dossier diagnostic technique incomplet : les risques encourus

Votre dossier de diagnostic technique doit présenter les rapports de 8 diagnostics obligatoires, à savoir :

• Le CREP (plomb)
• Le DTA (amiante)
• Le diagnostic termites
• L'état de l'installation intérieure de gaz
• L'ERNMT
• Le DPE
• L'état de l'installation intérieure d'électricité
• L'état de l’installation d’assainissement non collectifs

Si ces 8 diagnostics ne sont pas présents dans le dossier ou que vous n’avez pas fait appel à un professionnel certifié, c’est vous propriétaire, qui êtes jugé responsable. Le futur acquéreur pourra réclamer en justice une baisse du prix de vente ou l’annulation complète du contrat.

Attention : Sur les 8 diagnostics obligatoires, tous n’ont pas la même durée de validité ! C’est pourquoi vous devez absolument prendre connaissance des modalités attenantes aux différents diagnostics afin que la vente puisse se dérouler sans encombres.

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Liste des diagnostics obligatoires lors d’une vente immobilière

1) Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP)

Ce diagnostic doit être effectué sur tous les logements à usage d’habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il permet de prémunir les futurs acquéreurs contre une intoxication au plomb.

Attention : ce diagnostic est le plus cher des diagnostics obligatoires mais aussi le plus minutieux à réaliser : chaque mur, porte, plinthe doit être sondé deux fois à l’aide d’une machine spéciale à source radioactive. 

Durée de validité du CREP : 1 an si le dernier examen met en évidence une présence de plomb supérieure au seuil réglementaire (soit 1 mg/cm2). Dans le cas contraire, la validité du diagnostic est illimitée.

2) Diagnostic évaluant l’état d’amiante

L’examen relatif à l’état d’amiante est à effectuer sur tous les logements construits avant le 1er juillet 1997. L’inhalation d’amiante présente un réel risque pour la santé.

Ce diagnostic permet donc de repérer toute présence d’amiante qui pourrait être dangereuse pour le futur occupant du logement. Pour les logements en copropriété, le propriétaire doit joindre à son diagnostic d’état d’amiante la copie de la fiche récapitulatif du dossier technique amiante (DTA) réalisé pour les parties communes.

Durée de validité du diagnostic état d’amiante : 1 an si l’on observe des traces d’amiante, dans le cas contraire, la validité est illimitée.

3) Diagnostic termites : pour évaluer la présence de termites

Le diagnostic termites concerne tous les immeubles situés dans les périmètres délimités par arrêté préfectoral. Rendez-vous sur l’Observatoire National Termite, pour savoir si votre département et commune sont concernés par l'infestation de termites.

Alors que les termites rongent le bois, la présence de ces insectes peuvent affecter la sécurité des futurs occupants du logement, qu’il s’agisse d’une maison, ou d’un appartement. En effet, les termites peuvent causer de graves dégâts – pouvant aller jusqu’à l’effondrement.

4) Diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure de gaz

Ce diagnostic est à réaliser dans tous les logements ayant une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité remonte à plus de 15 ans. L’évaluation de l’état de l’installation intérieure de gaz garantie la sécurité des futurs acquéreurs.

L’objectif est de contrôler les appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou encore les tuyauteries d’alimentation en gaz. Le saviez-vous ? Si l’installation présente des anomalies dangereuses, le diagnostiqueur peut faire couper immédiatement l’alimentation en gaz de votre logement.

Durée de validité du diagnostic gaz : 3 ans.

5) Etat des risques naturels, miniers et technologiques

Les logements concernés par ce diagnostic se trouvent dans les zones établies par arrêté préfectoral. L’intérêt de ce diagnostic est de faire connaître au futur acquéreur les risques naturels, technologiques ou sismiques auxquels il s’expose, leurs conséquences et les mesures de prévention adaptées.

Durée de validité : l’état des risques naturels, miniers et technologiques doit être réalisé moins de 6 mois avant la date de la conclusion de la promesse de vente.

6) DPE : diagnostic de performance énergétique

Le DPE doit être réalisé dans tous les types de logement. Il vise à évaluer la consommation en énergie du bien immobilier, que ce soit une maison ou un appartement, et quelle que soit la surface de l’habitation. Le DPE mesure, grâce à une note, l’impact du bien en terme d’émission de gaz à effet de serre.

Durée de validité du DPE : 10 ans.

7) Diagnostic électricité pour évaluer l’installation intérieure électrique

Obligatoire pour tous les logements ayant une installation électrique de plus de 15 ans, l’état de l’installation intérieure d’électricité est de la plus grande importance. En effet, une installation électrique défaillante représente un véritable danger pour la sécurité de l’occupant du logement (incendie, électrocution).

Le diagnostic fait un état des lieux et décrit de manière précise les installations électriques existantes.

Durée de validité de l’état de l’installation d’électricité : 3 ans.

8) Diagnostic de l’installation d’assainissement non collectifs

Ce diagnostic a pour objectif de contrôler l’installation d'assainissement non collectif autonome des logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Le document, remis au futur acquéreur du logement, informe ce dernier du bon fonctionnement ou non de l’installation.

Pour réaliser cette évaluation, le vendeur du bien immobilier doit contacter le SPANC (service public d’assainissement non collectif).

Durée de validité du diagnostic : 3 ans.