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Couple non marié, comment acheter un bien sans soucis ?

Article du 01/11/2017

Le nombre de mariages a diminué, en France, de 23 % depuis l’an 2000, et l’âge où l’on convole est désormais de 35 ans pour les femmes et de 38 ans pour les hommes. En pratique, cela signifie que ce style de vie, où la liberté juridique prime, trouve sa limite lorsque deux personnes non mariées veulent se lancer dans l’achat d’un bien immobilier. Que faut-il savoir lorsqu’on achète un logement à deux sans être mariés ?

Acheter en couple non marié

Prudence est mère de sûreté

Il est clair que malgré l’amour et la confiance mutuelles, la prudence doit rester de mise face à l’achat d’un bien immobilier commun comme une maison ou un appartement. En particulier, il est décommandé de mettre le bien au nom d’un seul des membres du couple : en cas de séparation ou de décès, l’autre partie qui ne se trouve pas inscrite dans le titre de propriété en ressortirait sans rien. S’il ne faut pas toujours penser au pire, il faut tout de même l’envisager, d’autant que si le nombre des mariages diminue, le nombre des divorces, lui, augmente, traduisant la tendance des couples à ne plus rester unis jusqu’à ce que la mort les sépare. Seul celui qui figurera dans l’acte d’acquisition bénéficiera donc du droit de propriété, en cas de séparation, et cela même si l’autre a participé au financement. Des alternatives sont néanmoins possibles pour ce qui est de la protection mutuelle des droits.

Acheter un bien immeuble en indivision

Il s’agit ici de la solution la plus courante. L’indivision consiste à apposer les noms des deux parties sur l’acte notarié. Le droit de propriété se fait alors selon la proportion de l’apport investi lors de l’achat, ce qui parait pour le moins raisonnable. Dans le cas où il y a séparation ou décès, les deux parties ou leurs héritiers respectifs peuvent opter pour la vente du bien et une répartition au prorata des apports sera possible. La seule contrainte, quel que soit le cas, toute décision doit être prise à l’unanimité. Le consentement des deux signataires est donc impératif. Il est aussi du droit de l’un de racheter la part de l’autre. Si l’une des deux parties refuse cependant de vendre dans le cas d’un différend, le tribunal peut ordonner la vente du bien, dans l’intérêt commun. Pour ce qui est du cas du décès, il est possible de passer à une anticipation des conséquences de cet évènement. En effet, une clause selon laquelle la quote-part du défunt pourra être rachetée peut être incluse dans la convention d’indivision.

La création d’une SCI, une option possible

Cette alternative doit surtout être privilégiée dans le cas où le patrimoine immobilier est important. La société civile immobilière permet aux concubins de devenir associés au prorata de leurs apports respectifs. De ce fait, l’une des deux parties peut être nommée en qualité de gérant de la société. La dissolution de la SCI se possible en cas de séparation des concubins. Cette option est plus protectrice que la précédente en cas de décès de l’un des concubins, chaque associé possédant non seulement 50 % des parts de la société mais aussi, et c’est le plus important, l’usufruit sur les parts du concubin défunt. L’intransmissibilité de l’usufruit empêchera un quelconque héritier de forcer le concubin survivant à vendre. Si la solution est avantageuse en cas de décès, elle l’est moins en cas de séparation du couple mais, comme pour l’indivision, le juge pourra être amené à imposer le partage des parts en cas de mésentente.

La tontine, destinée aux couples sans enfants

La tontine est en réalité une clause, dite « d’accroissement », qui peut être insérée dans l’acte notarié au moment de l’achat. Elle permet, en cas de décès de l’un des membres du couple, de rendre le conjoint survivant unique propriétaire du bien immobilier. L’intérêt de la tontine est uniquement d’éviter au concubin de se retrouver obligé de vendre le bien pour partager l’héritage. Il est soumis aux mêmes règles fiscales que les transmissions entre personnes sans lien de parenté (60 %), sauf si, s’agissant de la résidence principale, le bien a une valeur inférieure à 76 000 euros.

Pour conclure, il faut préciser que si ces différentes solutions protègent les droits du concubin survivant en cas de décès, elles n’empêchent pas, la plupart du temps l’application des règles fiscales les plus pénalisantes. De plus, elles ne mettent pas à l’abri de l’intervention du juge en cas de mésalliance.

Potrait
Rédigé avec par Justine - Rédactrice

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