L’usufruit : comment ça marche ? Pour qui ?

La propriété d’un bien donne certains droits au propriétaire dont l’usufruiter ne dispose pas. Quelles sont les conditions de l’usufruit et quand est-il mis en œuvre ?

Définition de l’usufruit

L’usufruit nait du démembrement d’une propriété, c’est-à-dire de la scission des droits entre le nu-propriétaire et l’usufruitier. L’usufruitier a la jouissance du bien, il peut en disposer sans avoir, cependant, toutes les prérogatives du propriétaire. Ainsi, il peut se servir du bien, il peut le mettre en location (en tirer « les fruits »), mais il ne peut pas le modifier, le donner ou le vendre. Il en a la charge et a l’obligation de le conserver. L’usufruitier jouit aussi des servitudes et droits de passage qui sont liés au bien, comme s’il était le propriétaire. Enfin, l’usufruitier a le droit de céder son droit d’usufruit. C’est le Code civil qui définit précisément quels droits s’attachent à l’usufruit.

Il faut préciser que quand le bien est démembré, le nu-propriétaire ne peut pas, en principe, vendre le bien, mais seulement son droit de nue-propriété. Il n’a en effet pas le droit de porter atteinte aux droits de l’usufruitier. De la même façon, si l’usufruit a une échéance, l’usufruitier devra rendre le bien dans un état de bonne conservation, sans pouvoir demander indemnisation pour les améliorations qu’il pourrait avoir faites.

Sur quoi porte l’usufruit ?

L’usufruit ne concerne pas seulement les biens immobiliers mais il peut aussi concerner des biens mobiliers comme une voiture, du linge, etc.

Prenons un exemple. Si le bien est une maison avec un jardin prolongé d’un bois, l’usufruitier peut tirer les fruits civils, naturels et industriels de ce bien :

• Il peut habiter la maison ou la louer (fruits civils) ;

• Il peut vendre le bois (fruits naturels), mais il doit conserver la substance, autrement dit faire que le bois ne devienne pas une clairière ;

• Il peut aussi chasser les animaux qui s’y trouvent, ou louer des droits de chasse ;

• Il peut cultiver le jardin et conserver les récoltes (fruits industriels) pour lui. 

Qui peut bénéficier de l’usufruit ? Comment ?

Le démembrement de propriété est souvent utilisé en succession ou en donation. Ainsi, des parents peuvent donner leurs biens à leurs enfants en conservant l’usufruit jusqu’au décès des deux parents. Pour ne pas léser un héritier, ils devront cependant calculer la répartition de la valeur des biens. Cette solution permet de bénéficier d’avantages au moment de la succession. En effet, lors de la donation partielle, les droits de succession sont calculés non pas sur la valeur du bien mais sur la seule valeur de la nue-propriété. Pour autant, au décès de l’usufruitier, les enfants qui possèdent la nue-propriété ne seront pas soumis aux droits de succession sur l’usufruit.

De la même façon, le démembrement de propriété est utilisé pour protéger le concubin survivant de la vente du bien par les héritiers, après le décès du propriétaire.

La scission du droit de propriété est également présente dans le viager. Dans ce cas, la personne qui met son bien en viager perçoit une soulte et une rente, tout en conservant l’usufruit du bien jusqu’à son décès.