Calculer le loyer de votre logement à Lyon et ce qu’il vous rapporte

Depuis le 1er novembre 2021, un barème du préfet du Rhône plafonne le loyer des résidences principales louées à Lyon et à Villeurbanne. Pour un bailleur, calculer le loyer de son logement à Lyon revient à établir le montant que le bail peut porter sans risque d’amende, puis le rendement qu’il laisse au prix payé. Comme la loi borne ce loyer, le prix d’achat pèse le plus sur votre rentabilité.

À Lyon, le plafond légal limite le loyer et le prix d’achat fixe la rentabilité

Un T2 vide de 45 m² de 1965, en zone 3, se loue au plus 702 € par mois hors charges selon le barème 2025-2026. À Lyon et à Villeurbanne, le loyer maximum est la surface habitable multipliée par le loyer de référence majoré de la zone, que fixe chaque année le préfet du Rhône.

À la relocation, le loyer précédent, révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL), s’impose s’il est plus bas. Les loyers des nouveaux baux restent presque toujours sous le plafond, que seul un complément de loyer justifié permet de dépasser.

Le loyer étant borné, le prix d’achat fixe le rendement. Au prix médian de 2025, un T2 loué au plafond rapporte de 3,8 % brut en zone 1 à 5,3 % en zones 4 et 5.

L’expérimentation de l’encadrement s’achève le 24 novembre 2026, sauf nouvelle loi. Le simulateur d’immodvisor donne le plafond et le loyer de marché de votre zone.

Le simulateur de loyer pour Lyon calcule le plafond et le loyer de marché zone par zone

Nous avons rapproché zone par zone trois sources publiques : le barème de l’arrêté préfectoral n° DDT 69-2025-10-23-00004, valable pour les baux signés jusqu’au 31 octobre 2026, les loyers des baux récents relevés par l’observatoire local des loyers (OLL) et les 8 507 ventes d’appartements de 2025 à Lyon et à Villeurbanne. Le simulateur applique ces sources à la zone choisie sur la carte.

En limite de zone, vérifiez le résultat sur le simulateur officiel de la Métropole de Lyon, seul à faire foi en cas de litige.

Le loyer maximum à Lyon découle du loyer de référence majoré fixé par le préfet

À Caluire-et-Cuire, à Bron ou à Vénissieux, hors du périmètre encadré, le loyer d’une première location se fixe librement. À Lyon et à Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021, le loyer hors charges d’une résidence principale, vide ou meublée, bail mobilité compris, ne peut dépasser le loyer de référence de sa situation augmenté de 20 %.

L’encadrement exclut les logements HLM, les logements conventionnés avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et les locations saisonnières. Pour les autres, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré retenus, faute de quoi le locataire peut vous mettre en demeure de les indiquer.

Le loyer de référence minoré, fixé 30 % sous le loyer de référence, marque à l’inverse le seuil sous lequel vous pouvez proposer une réévaluation au renouvellement du bail.

Le loyer de référence dépend de la zone, du nombre de pièces, de l’époque et du meublé

Le barème 2025-2026 publié en données ouvertes par la Métropole distingue 200 situations, dont les plafonds vont de 11,80 € à 26,30 € le mètre carré hors charges. Quatre caractéristiques du logement désignent la vôtre.

• La zone se lit à l’adresse exacte, car les cinq zones suivent les quartiers statistiques (IRIS) de l’Insee : la zone 1, la plus chère, couvre surtout les 1er, 2e, 4e et 6e arrondissements, la zone 4 principalement Villeurbanne, le 8e et le 9e, et le 3e se répartit sur les cinq.
• Le nombre de pièces principales compte le séjour et les chambres, sans la cuisine ni la salle d’eau, et la grille va du studio au T4 et plus.
• L’époque de construction se découpe en cinq tranches, d’avant 1946 à après 2005, et la date de l’immeuble prime, même après une rénovation complète.
• La location meublée dispose de son propre barème, environ 13 % au-dessus de celui de la location vide pour un même logement.

Vérifiez le décompte des pièces, car le plafond au mètre carré baisse quand leur nombre augmente. En zone 3, un logement vide d’avant 1946 est plafonné à 16,60 € en T2 et à 14,50 € en T3, soit 94 € d’écart par mois sur 45 m².

Le plafond se calcule sur la surface habitable du code de la construction et de l’habitation

L’article R156-1 du CCH exclut de la surface habitable les murs et cloisons, les annexes comme les balcons ou les caves, et toute partie de moins de 1,80 m de hauteur, ce qui réduit fortement la surface sous les toits des pentes de la Croix-Rousse.

Si la surface inscrite au bail dépasse de plus de 5 % la surface réelle, le locataire peut obtenir une baisse proportionnelle du loyer (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Sur un T2 annoncé 48 m² qui en mesure 45, l’erreur vaut 46,80 € par mois au plafond de 15,60 € le mètre carré. Mesurez donc avant de signer.

Le plafond d’un T2 vide de 45 m² de 1965 en zone 3 s’élève à 702 € par mois

Le barème 2025-2026 fixe pour un T2 vide de 1965 en zone 3, configuration courante dans le 3e et le 7e arrondissements, un loyer de référence de 13 € le mètre carré, un loyer majoré de 15,60 € et un loyer minoré de 9,10 €. Le plafond hors charges résulte de 45 × 15,60.

Loué meublé, le même logement pourrait atteindre 792 €, la grille meublée affichant 17,60 € le mètre carré.

Dépasser le plafond expose à une amende préfectorale et au remboursement du trop-perçu

Par arrêté préfectoral du 24 juillet 2026, un bailleur du 3e arrondissement de Lyon a reçu une amende de 4 900 € pour un loyer de 261,51 € au-dessus du plafond, non régularisé après mise en demeure.

L’amende peut atteindre 5 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société, en plus du trop-perçu à rembourser.

À la relocation, le loyer du locataire précédent plafonne aussi le nouveau bail

Lyon et Villeurbanne sont classées en zone tendue, où le décret n° 2017-1198 interdit de relouer votre logement au-dessus du dernier loyer payé par l’occupant sortant, révisé selon l’indice de référence des loyers (IRL) s’il ne l’a pas été depuis douze mois.

Cette limite se cumule avec le plafond de zone, et le plus bas des deux montants s’impose au bail. Prorogé par un décret du 20 juillet 2026, le décret n° 2017-1198 s’applique aux baux signés jusqu’au 31 juillet 2027.

Le loyer précédent se révise selon l’indice de référence des loyers publié par l’Insee

Un T2 de 45 m² de 1965 en zone 3 loué 640 € depuis plus d’un an se reloue au plus 647,36 €, quand la grille autoriserait 702 €. La révision multiplie le loyer par le dernier indice publié pour le trimestre de référence du bail, divisé par celui de l’année précédente.

Publié par l’Insee le 10 juillet 2026, l’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an.

Des travaux, un loyer sous-évalué ou une première location permettent de dépasser le loyer précédent

• Des travaux d’amélioration ou de mise aux normes au moins égaux à la moitié de la dernière année de loyer autorisent une hausse annuelle limitée à 15 % de leur coût TTC.
• Un loyer manifestement sous-évalué peut être relevé de la moitié de l’écart avec les loyers de logements comparables du voisinage, sans franchir le plafond de la grille.
• Un logement loué pour la première fois, ou vide depuis plus de dix-huit mois, échappe à la règle du loyer précédent et se loue dans la seule limite du plafond.

Le gel des loyers des logements classés F ou G s’applique sans limite de date

La loi interdit toute hausse du loyer d’un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE), à la relocation comme au renouvellement du bail ou à la révision annuelle. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025, et les F le seront en 2028.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité passe de 2,3 à 1,9, ce qui fait gagner jusqu’à une classe et sort environ 850 000 logements des catégories F et G.

Avant de relouer un logement chauffé à l’électricité, vérifiez son étiquette. L’attestation de nouvelle étiquette se télécharge gratuitement sur l’observatoire de l’Agence de la transition écologique (Ademe), sans nouveau diagnostic, et peut suffire à dégeler le loyer.

Les loyers des nouveaux baux restent presque toujours sous le plafond à Lyon

Les baux signés dans l’année affichaient à Lyon et à Villeurbanne un loyer médian de 14,50 € le mètre carré au 1er janvier 2024, contre 13,60 € pour l’ensemble du parc. Zone par zone, cette médiane reste presque toujours sous le plafond d’un T2.

Ces chiffres viennent du dernier relevé de l’observatoire local des loyers de l’agglomération lyonnaise (OLL), dont les cinq zones reprennent exactement celles de l’arrêté, ce que nous avons vérifié sur les 233 quartiers IRIS des deux communes. Le guide d’immodvisor sur le loyer moyen à Lyon détaille ces loyers par type de bien.

Montants en euros par mètre carré hors charges. Sources : arrêté du 23 octobre 2025 et observatoire local des loyers, baux de moins d’un an au 1er janvier 2024.

La marge se réduit sur les immeubles de 1946 à 1990, dont la grille est la plus basse. En zone 5, un T2 des années 1970 est plafonné à 14,50 €, sous la médiane de 15 € des nouveaux baux de la zone, qu’il serait donc illégal d’appliquer.

En zone 3, au loyer médian des nouveaux baux (15,10 €), un T2 de 45 m² se loue 680 € par mois. Sur un immeuble des années 1960, le quart le plus cher de ces baux (16,60 €) dépasse le plafond d’un euro le mètre carré, soit 45 € par mois. Pour ces logements, la limite vient de la loi.

À Lyon, une relocation rapide justifie de viser le plafond pour un logement en bon état

À Lyon comme à Paris, les Notaires de France relevaient en avril 2025 un délai moyen de relocation de douze jours. Si votre logement est en bon état, vous pouvez donc viser le plafond, même si un loyer trop haut allonge la vacance.

Pour un T2 de 45 m² de 1965 en zone 3 loué au plafond, chaque jour sans locataire coûte 23 €. Baisser le loyer de 30 € par mois revient à 360 € par an, soit seize jours de vacance, un repère pour arbitrer face à un candidat solide.

Le complément de loyer à Lyon exige une localisation ou un confort déterminants

Une grande terrasse ou une vue exceptionnelle peut justifier un complément au-delà du plafond, à condition que les logements comparables de la zone n’en disposent pas. Le loyer de base doit alors égaler le plafond, et le bail doit indiquer le montant du complément et sa justification.

Le complément est exclu en cas de sanitaires sur le palier, de signes d’humidité, de vis-à-vis à moins de dix mètres ou d’étiquette énergétique F ou G, entre autres défauts. Le locataire a trois mois après la signature pour le contester devant la commission départementale de conciliation du Rhône.

La proposition de loi qui pérennise l’encadrement prévoit aussi de plafonner le complément à 20 % du loyer maximal et de doubler les amendes. Pour le T2 de 45 m² de 1965 en zone 3, le complément plafonnerait alors à 140 € par mois.

Pour un calcul de rentabilité, raisonnez sans complément. Cette ligne du bail est la plus exposée aux contestations, et une cuisine équipée ou un double vitrage ne justifient pas de complément.

Le rendement locatif d’un logement lyonnais se calcule sur le loyer légal

Rapporté au prix d’achat, le loyer hors charges autorisé au bail donne le rendement brut, avant impôt et hors crédit. Le régime fiscal, location nue ou location meublée non professionnelle, joue ensuite sur le rendement après impôt.

Le rendement net retranche du brut les dépenses que le locataire ne rembourse pas

Les frais d’acquisition avoisinent 8 % dans l’ancien depuis que la Métropole de Lyon a porté ses droits de mutation à 5 % au 1er mai 2025, si bien que le rendement brut perd 0,3 à 0,4 point frais compris. Le rendement net retire ensuite les dépenses qui restent à votre charge.

• La taxe foncière (700 € par an dans l’exemple) reste à votre charge, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères que vous pouvez refacturer.
• Les charges de copropriété non récupérables (400 €) couvrent notamment les honoraires du syndic, les gros travaux et la cotisation au fonds de travaux.
• L’assurance propriétaire non occupant (150 €), obligatoire en copropriété, s’ajoute chaque année.
• Les honoraires d’une agence lyonnaise tournent autour de 7 % TTC des loyers encaissés si vous déléguez la gestion.
• La vacance entre deux locataires (deux semaines par an) se compte en jours de loyer perdus.

Acheté 201 400 € au prix médian des T2 de la zone en 2025 (4 476 € le mètre carré) et loué au plafond en première location, un T2 de 45 m² en zone 3 rapporte 8 424 € par an, soit 4,2 % brut sur le prix et 3,9 % frais compris. Avec ces hypothèses, à remplacer par vos montants, le rendement net tombe à 2,9 %.

Le prix d’achat fixe le rendement maximal d’un T2 loué au plafond dans chaque zone

La grille du T2 reste comprise entre 14,50 € et 19 € dans toutes les zones, si bien que l’écart de rendement suit surtout celui des prix d’achat. Le quartier se paie donc à l’achat.

Nous avons rattaché par géolocalisation chacune des 8 507 ventes d’appartements de 2025 de la base des demandes de valeurs foncières (DVF) aux quartiers IRIS de l’arrêté, puis calculé le rendement brut d’un T2 acheté au prix médian.

Rendement brut hors frais d’acquisition, T2 loué vide. Sources : ventes DVF 2025 rattachées aux zones de l’arrêté du 23 octobre 2025, calcul immodvisor. Le prix DVF est la valeur déclarée chez le notaire, qui inclut parfois une cave ou un parking, ce qui gonfle légèrement le prix au mètre carré.

En zone 1, les T3 et les T4 ne dépassent pas 3,9 % brut, même loués au maximum. Les studios affichent les rendements bruts les plus élevés, jusqu’à 6,2 % en zone 5, mais ils changent plus souvent de locataire et leur loyer de marché frôle déjà le plafond.

Pour 5 % brut, un T2 de 45 m² loué 702 € s’achète au plus 3 470 € le mètre carré hors frais

Le budget maximal d’un achat locatif, frais compris, s’obtient en divisant le loyer annuel au plafond par le rendement visé. Un T2 de 45 m² en zone 3, qui rapporte 8 424 € par an au plafond, ne doit pas coûter plus de 168 480 € pour atteindre 5 % brut.

Hors frais, ce budget tombe à environ 156 000 €, soit 3 470 € le mètre carré, près de 23 % sous le prix médian des T2 de la zone 3 en 2025. Une telle décote suppose en général des travaux. Vérifiez alors le diagnostic énergétique avant toute offre, puisqu’une étiquette F ou G gèle le loyer.

Les annonces et la recherche de mandats gonflent les estimations de loyer en ligne

Selon le baromètre publié en septembre 2026 par la Fondation pour le Logement, 26 % des annonces lyonnaises dépassaient encore le plafond. La plupart des estimations automatiques s’appuient pourtant sur ces annonces, qui affichent des loyers demandés avant toute signature, ce qui tire leurs moyennes vers le haut.

Beaucoup de simulateurs d’agences et de gestionnaires demandent vos coordonnées avant d’afficher un montant, car ils servent aussi à recueillir des mandats. Une agence qui vise la gestion de votre bien a intérêt à annoncer un loyer flatteur, quitte à le baisser après trois semaines sans visite.

Le simulateur d’immodvisor ne demande aucune donnée personnelle, et la plateforme ne vend ni mandat ni estimation. Si vous consultez des professionnels, demandez deux ou trois estimations et faites préciser sur quels baux récents chacune s’appuie. Le guide d’immodvisor expliquant comment estimer un loyer détaille la méthode hors des villes encadrées.

L’encadrement des loyers à Lyon prend fin le 24 novembre 2026 sans nouvelle loi

Adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, la proposition de loi qui pérennise l’encadrement, instauré à titre expérimental par la loi ELAN, est attendue au Sénat à partir du 21 octobre 2026. Une prolongation de deux ans est évoquée comme compromis.

L’issue dépend aussi de la Métropole de Lyon, dont la présidente Véronique Sarselli a dit vouloir mettre fin à l’encadrement, alors que les maires de Lyon et de Villeurbanne demandent son maintien.

Si l’encadrement s’arrête, trois règles continuent de borner le loyer d’un logement lyonnais.

• Les baux en cours gardent leur loyer, révisable chaque année selon l’indice de référence des loyers (IRL).
• La règle du loyer précédent vaut pour les relocations jusqu’au 31 juillet 2027.
• Le gel des loyers des logements classés F ou G, inscrit dans la loi, n’a pas de limite de date.

Le simulateur suit le barème 2025-2026. Pour un bail signé après son expiration, vérifiez sur le simulateur de la Métropole l’arrêté applicable au jour de la signature.

Calendrier à jour au 12 octobre 2026.

Le loyer inscrit au bail est le plus bas des montants légaux applicables

Déjà loué 640 €, le T2 de 45 m² en zone 3 se reloue à son loyer précédent révisé, sous le plafond comme sous le loyer médian des nouveaux baux, alors qu’en première location seul le plafond s’applique. Ce loyer étant borné, le prix d’achat décide de votre rendement.

Les avis vérifiés de bailleurs renseignent sur l’agence qui fixera le loyer

Une agence chargée de la mise en location fixe avec vous le montant du bail, et les témoignages de propriétaires décrivent sa pratique, du délai de relocation à l’explication du loyer retenu. Lisez de préférence ceux des bailleurs, car la gestion locative et la transaction sont deux métiers distincts au sein d’une même enseigne.

L’annuaire d’immodvisor publie les avis vérifiés des clients de 30 000 professionnels de l’immobilier référencés, un service certifié NF Service par AFNOR Certification depuis 2017. Ses pages agence immobilière Lyon et agence immobilière Villeurbanne présentent chaque professionnel avec sa note et son nombre d’avis.

Questions fréquentes sur le calcul du loyer à Lyon

Comment calculer le loyer de référence à Lyon ?

Le loyer de référence d’un logement lyonnais se lit dans la grille de l’arrêté préfectoral, à la ligne qui correspond à sa zone, à son nombre de pièces, à son époque de construction et à son type de location, vide ou meublée. Multiplié par la surface habitable, le loyer de référence majoré donne le loyer maximal hors charges.

Quel est le loyer maximum d’un T2 à Lyon ?

Le loyer maximum d’un T2 loué vide à Lyon ou à Villeurbanne va de 14,50 € à 19 € le mètre carré hors charges dans le barème 2025-2026, selon la zone et l’époque de l’immeuble, soit de 653 € à 855 € par mois pour 45 m². En meublé, la grille monte jusqu’à 21,50 € le mètre carré.

Un logement meublé peut-il être loué plus cher qu’un logement vide à Lyon ?

Un logement meublé à Lyon peut être loué environ 13 % plus cher qu’un logement vide de même profil, car l’arrêté préfectoral lui applique une grille distincte.

Peut-on augmenter le loyer entre deux locataires à Lyon ?

Le loyer d’un logement lyonnais ne peut augmenter entre deux locataires que de la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers, si elle n’a pas été appliquée depuis un an. Des travaux importants, un loyer manifestement sous-évalué, une première location ou une longue vacance permettent d’aller au-delà. Aucune hausse n’est possible sur un logement classé F ou G.

Quelle rentabilité locative peut-on attendre à Lyon ?

La rentabilité locative d’un T2 lyonnais loué au plafond dépend surtout de son prix d’achat, puisque le loyer est plafonné partout, si bien que le rendement brut est le plus faible en zone 1, la plus chère, et le plus élevé dans les zones 4 et 5. Les frais d’acquisition, les charges, la gestion et la vacance retirent ensuite un point à un point et demi au rendement brut.

Le plafond de loyer à Lyon s’entend-il charges comprises ?

Le plafond de loyer à Lyon s’applique au loyer hors charges. Les charges récupérables listées par le décret du 26 août 1987 s’ajoutent sous forme de provisions, régularisées une fois par an sur la base des dépenses réelles.