Loyer moyen à Lyon par type de bien, et le plafond à ne pas dépasser

En quatre ans, le loyer médian lyonnais a gagné 7,9 % pour atteindre 13,60 € le mètre carré hors charges. La hausse n’a pas frappé tout le monde de la même façon, puisque les studios ont pris 10 % quand les quatre pièces se limitaient à 4,5 %. Le prix se lit donc par type de logement, avant de se comparer au plafond légal de votre zone.

Combien coûte un logement à Lyon selon le type de bien ?

Les chiffres viennent de l’observatoire local des loyers de l’agglomération lyonnaise, agréé par le ministère, qui suit 123 717 logements du parc privé à Lyon et Villeurbanne. Ils datent du 1 janvier 2024, portent sur 20 795 observations et s’entendent hors charges.

Un studio vous coûte moins cher chaque mois, mais bien plus cher au mètre carré, avec 52 % d’écart entre un studio et un quatre pièces.

Les studios ont grimpé deux fois plus vite que les grands appartements

Entre janvier 2020 et janvier 2024, le studio est passé de 16 € à 17,60 € le mètre carré, soit 10 % de hausse, quand le T4 et plus s’est contenté de 4,5 %. Le T2 et le T3 se tiennent au milieu, autour de 7,5 %.

Sur les trois années qui couvrent les deux premiers exercices de l’encadrement, les studios ont encore pris 9,3 % contre 2,7 % pour les grands logements, si bien que le dispositif n’a pas resserré l’écart.

Une bonne part de la hausse vient du changement de locataire, parce qu’un bail en cours ne bouge qu’au rythme de l’indice de référence des loyers quand une relocation remet le loyer au prix du marché. Les arrivants de moins d’un an paient ainsi 14,50 € le mètre carré, contre 13,20 € pour ceux en place.

Un tiers des locataires de Lyon et Villeurbanne ont emménagé dans les douze derniers mois, et l’écart représente une soixantaine d’euros par mois sur un T2 de 47 m².

Le loyer d’une annonce n’est donc presque jamais celui que paie le voisin de palier.

Pourquoi un studio coûte-t-il 52 % plus cher au mètre carré qu’un T4 ?

Une cuisine, une salle d’eau et une entrée prennent la même place dans 30 m² que dans 95 m², si bien qu’elles mangent trois fois plus de surface utile dans un studio. Le bailleur en récupère aussi les clés bien plus souvent, et la rareté fait le reste, avec 21 858 logements d’une pièce seulement dans le parc privé lyonnais.

L’année de construction compte autant que le quartier

Un immeuble d’avant 1946 se loue 14,10 € le mètre carré, quand un immeuble des années 1946 à 1970 tombe à 12,20 €. Ces 16 % d’écart valent bien ce qui sépare la zone la plus chère de Lyon de la moins chère.

L’ancien et le neuf arrivent en tête pour des raisons opposées, les immeubles haussmanniens et canuts offrant les volumes et les adresses centrales, quand les programmes d’après 2005 apportent l’isolation et les balcons.

Le barème légal suit la même logique, puisqu’un T1 de 1991 à 2005 dans la zone la moins chère est plafonné à 21,10 € le mètre carré, alors qu’un T1 d’avant-guerre en plein hypercentre s’arrête à 21 €.

La date de construction peut donc compter plus que la rue.

Quel est le plafond légal applicable à votre logement ?

Lyon et Villeurbanne encadrent les loyers depuis le 1 novembre 2021, et l’arrêté préfectoral n° DDT 69-2025-10-23-00004 fixe aujourd’hui les montants applicables aux baux signés ou renouvelés entre le 1 novembre 2025 et le 31 octobre 2026.

La ville est découpée en cinq zones, chacune dotée de sa grille selon le nombre de pièces, l’année de construction et le meublé ou le vide. Le loyer de référence majoré sert de plafond : il vaut le loyer de référence plus 20 %, et votre loyer hors charges ne peut pas le dépasser.

Attention, les zones ne suivent pas les arrondissements : le 3 se répartit sur les cinq, si bien que deux logements identiques séparés de trois rues peuvent relever de barèmes différents.