Assurance habitation : ce qu’il faut vérifier avant de louer

Avant de signer un bail de location, il est essentiel de s’attarder sur certains points… État du logement, type de contrat et niveaux de garanties : voici tout ce qu’il faut vérifier avant de louer un bien et de souscrire à son assurance habitation.

Assurance habitation et location : 4 choses à vérifier avant de signer

1. L’état du logement

Avant toute signature, l’état du logement doit être examiné avec attention. Pour cela, le futur locataire peut se baser sur le Diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoirement fourni par le bailleur. Ce document renseigne sur la consommation d’énergie et la qualité d’isolation du bien. En revanche, il ne donne pas d’informations sur le taux d’humidité ni l’état des canalisations… 

Si le DPE est mauvais, il convient alors d’être particulièrement attentif à ces deux points, pour éviter toute ambiguïté de responsabilité (entre le bailleur et le locataire) en cas de moisissures ou de dégâts des eaux – et de s’assurer que l’assurance habitation couvrira bien les frais le cas échéant.

2. Les spécificités du bien

La superficie du logement a aussi un impact sur le coût de l’assurance habitation : plus un logement est grand, plus il faut assurer de m2  et les biens qu’il abrite. Le type de logement peut également avoir une influence. Par exemple, la location d’une péniche en guise de résidence principale peut nécessiter des garanties spécifiques.

3. Le niveau de protection du bien loué

Avant de souscrire à l’assurance habitation d’un bien loué, il est important de comparer le contenu des offres, afin de comprendre ce qui sera réellement couvert ou pas en cas de sinistre.

Certaines protections, comme l’incendie ou les catastrophes naturelles, sont presque toujours incluses dans les contrats standards. En revanche, d’autres garanties (comme l’assurance d’objets de valeur) peuvent être proposées en option dans un contrat plus complet.

4. Le montant des franchises

Souscrire à une assurance habitation ne garantit pas une indemnisation totale en cas de sinistre. Un contrat prévoit généralement une franchise, c’est-à-dire une somme restant à la charge de l’assuré, même lorsque l’assureur paie une partie des dommages.

1. La franchise absolue : un montant fixe est systématiquement déduit de votre indemnisation, et ce pour chaque sinistre.
2. La franchise relative : le montant varie en fonction de celui du sinistre (si le montant des dommages est inférieur au montant de la franchise, vous ne serez pas du tout indemnisé).
3. La franchise proportionnelle : le montant correspond à un pourcentage du montant du sinistre. Attention, ce type de franchise peut coûter cher si le montant des dégâts est élevé.

Ce montant doit être pris en compte avant d’assurer son logement, car il influence à la fois le coût de la cotisation et la couverture réelle.

Assurance d’une location : les 3 principaux types de contrats

1. L’assurance habitation minimale

L’assurance habitation minimale couvre uniquement la responsabilité civile du locataire et les risques locatifs obligatoires, comme l’incendie, l’explosion ou les dégâts des eaux. Elle ne concerne que le logement loué et ne protège ni les biens personnels ni les dommages qui pourraient affecter les voisins. Il s’agit de l’assurance habitation la moins chère, mais aussi de celle qui couvre le moins de frais en cas de sinistre.

2. L’assurance habitation multirisque (MRH)

L’assurance multirisque habitation (MRH) offre une protection plus large. Elle inclut les mêmes garanties que l’assurance habitation minimale, mais avec des promesses d’indemnisation plus larges, en cas de sinistres spécifiques, comme le vandalisme, de catastrophes naturelles ou le dommage d’appareils électriques. Attention, certaines garanties multirisques demandent, elles aussi, une attention particulière.

Par exemple, dans le cadre d’une MRH standard : la couverture en cas de vol ne fonctionne généralement que s’il y a des traces d’effraction. Sans ces preuves, l’assureur peut considérer le sinistre comme résultant d’une négligence de l’assuré et refuser l’indemnisation ! Être indemnisé même sans trace d’effraction fait souvent l’objet d’une option complémentaire.

3. L’assurance avec garanties complémentaires

La MRH est un contrat modulable, qui permet au locataire d’adapter la couverture à ses besoins et de l’élargir à des garanties spécifiques, comme l’assurance de biens de valeurs, de bijoux ou d’œuvres d’art (dans ce dernier cas, il est recommandé de faire estimer ses biens). 

Si vous possédez des objets précieux (d’une valeur supérieure à  20 000 ou 30 000 euros, selon les assureurs) sachez qu’une assurance classique, même multirisque, n’assurera pas ces biens en cas de vol ou de sinistre. Il est donc essentiel de bien connaître la valeur de son patrimoine et d’opter pour des garanties adaptées.

Le locataire reste libre de choisir ses garanties : le bailleur ne peut imposer ni le type de contrat ni une compagnie d’assurance. L’essentiel est que le logement soit assuré a minima contre les risques locatifs imposés par la loi. 

Enfin, notez que l’attestation d’assurance doit être remise au propriétaire lors de la signature du bail ou de la remise des clés. À défaut, le bailleur est en droit d’annuler le contrat de location.