Investir dans le Neuf ou dans l'Ancien : Quelle solution choisir ?

Devenir propriétaire est un acte murement réfléchi qui requiert une période de réflexion avant de franchir le pas. Lorsque l’on désire acquérir un bien immobilier, se pose très vite la question de quel type de bien acheter : ancien ou neuf, en ville ou à la campagne etc. Si vous êtes dans ce cas de figure, vous aurez toutes les clés en mains d’ici la fin de cet article. En général, les potentiels acquéreurs auront tendance à tomber sous le charme d’un bien en fonction de leurs croyances personnelles, cependant il existe de nombreux critères objectifs qui vont impacter les qualités intrinsèques de votre investissement locatif. Il est conseillé aux futurs investisseurs de se faire accompagner par des experts en gestion de patrimoine "pour les facteurs techniques, juridiques, financiers et fiscaux" énonce la société Selexium . Ces recherches approfondies peuvent tout aussi bien être menées sur des sites gouvernementaux.

Tout d’abord, il est bon de rappeler la distinction entre logement neuf et ancien :

Logement neuf: est considéré comme neuf tout logement bâti il y a maximum 5 ans, qui n’a pas été habité et qui n’a pas été revendu par son premier propriétaire

Logement ancien: est considéré comme ancien tout logement ayant fait l’objet d’une mutation par son premier propriétaire (vente, donation, succession) et dont les travaux ont fini d’être achevés plus de 5 ans auparavant la mise en vente.

Economie d’impôt et fiscalité

Un des avantages indéniables d’un logement neuf est qu’il ne nécessite aucuns travaux à réaliser. A contrario un logement ancien requiert une implication plus approfondie pour trouver le bien d’une part, puis le rénover d’autre part. La rentabilité des logements diffère selon leur état et leur localisation.

D’après Stéphane Desquartiers, président de la maison de l’investisseur « Dans l’ancien, on a plus de rentabilité. Le choix est plus important ». Le président de la maison de l’investisseur explique cependant que les inconvénients des logements anciens sont dus au fait qu’ils occasionnent des impôts plus conséquents induits par les revenus fonciers, la tranche marginale d’impôt et la contribution sociale généralisée (CSG). Pour les personnes qui ne paient pas ou peu d’impôts, il est particulièrement intéressant de privilégier l’ancien car on peut s’assurer une solide rentabilité de 7 à 8% par année. Mais ce n’est pas le seul facteur à prendre en considération, il faut également tenir compte de la fiscalité issue de ces logements.

D’un point de vue fiscal, l’avantage est donné au logement neuf puisque les frais de notaire aussi appelée « frais d’acquisition » s’avèrent être plus avantageux. Ils représentent en général 3 à 4% du prix de vente, cela est expliqué par le fait que les taxes et les impôts sont moins onéreux dans le cadre de l’acquisition d’un bien immobilier neuf. En revanche, ces frais s’élèvent à 7 à 8 % en ce qui concerne les logements anciens. Si vous souhaitez acquérir un bien, nous vous conseillons de faire estimer vos frais de notaire afin de les inclure dans votre budget, et ainsi, éviter les déconvenues.

Investissement ancien : ne négligez pas l’importance des travaux

Un acquéreur souhaitant acheter un bien ancien va se retrouver devant certaines problématiques. En premier lieu le futur acquéreur doit s’assurer que le logement respecte les normes en vigueur. Les logements anciens ont été édifiés à une époque où les normes en vigueur étaient moins exigeantes. De fait, en cas de non-conformité de l’isolation, de l’électricité ou du gaz par exemple, le travail nécessaire à la mise en conformité de l’habitat risque d’alourdir votre budget. De plus, un logement ancien a des charges plus importantes que dans le neuf, en particulier si le logement est âgé et que son entretien a été négligé. Il est donc judicieux de s’assurer de l’état du logement (performance énergétique, matériaux employés) et de prévoir une marge de manœuvre dans son budget afin d’éviter les mauvaises surprises.

En ce qui concerne le prix des logements ancien, il est généralement inférieur au prix du neuf, hormis pour les habitations prestigieuses dans les quartiers huppés. Il faut néanmoins être attentif au fait que le prix annoncé pour un logement ancien ne prend pas en compte les potentiels travaux à réaliser, d’où l’importance de prévoir ces dépenses dans son programme de financement. Il faut également souligner qu’un logement ancien, en fonction de sa localisation, sera susceptible de prendre de la valeur plus rapidement, en particulier s’il est situé dans une zone à forte demande ou s’il a réalisé des travaux de rénovation (qui peuvent être en partie financés par des aides ou occasionner des réductions d’impôts). Sur le long terme, les logements anciens ont de plus fortes probabilités de plus-value que les logements neufs.

Investissement neuf : misez sur une stratégie à long terme

Le prix d’un logement neuf regroupe un ensemble de coût : prix du terrain, coût de la construction, rémunérations des entreprises ayant réalisé les travaux, taxes etc. On estime que le prix du neuf est plus élevé de 15 à 25% en comparaison des logements anciens pour des types de biens équivalents, ceci s’explique par les normes strictes en vigueur qui requièrent des matériaux performants et des équipements modernes qui n’existaient pas auparavant. En revanche, l’achat d’un logement neuf ne requiert pas de travaux supplémentaires à réaliser, tout est compris dans le prix d’achat. De plus, un logement neuf se loue généralement plus chères, ceci peut s’expliquer par le fait que la plupart des nouvelles réalisations bénéficient d’un balcon et d’une place de parking qui pèse sur le prix du loyer. En outre, un logement neuf tire parti de la garantie biennale et décennale, et bénéficiera de l’intervention du constructeur en cas de dommage. Enfin, il est indispensable de prendre en compte le fait qu’un logement neuf est livré à son acquéreur entre 18 et 24 mois suivant sa commande, cela induit de débourser un certain montant sur le prix d’achat sans possibilité de percevoir des revenues issues des loyers pendant cette période qu’il est nécessaire de prendre en considération.

Les dispositifs qui s’adressent aux investisseurs

Pour un investissement dans un logement neuf, le dispositif Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 6000€ par an en acquérant un logement neuf. La durée de l’engagement s’étale sur 6 à 12 ans et octroie aux futurs acquéreurs une flexibilité dans leur période d’engagement. Ce dispositif de défiscalisation peut également être appliqué sur des biens anciens dans le cas d’une réhabilitation d’un logement par exemple.

Pour un investissement dans un logement ancien plusieurs dispositifs peuvent être éligibles :

En cas de rénovation, vous pouvez bénéficier de l’éco-PTZ pour des travaux de mise à niveau de la performance énergétique du logement à condition que les travaux représentent au moins 25% du coût total engagé. Il existe également le dispositif MaPrimeRenov qui est une subvention destinée à la rénovation thermique.

La loi Denormandie: ce dispositif s’inscrit dans le cadre du plan national de lutte contre le logement insalubre. Le dispositif Denormandie s’adresse aux investisseurs souhaitant acquérir un logement ancien à rénover pour le louer ensuite dans les villes éligibles au programme Action Cœur de Ville. Le dispositif offre donc une réduction d’impôt qui est calculé sur la base du prix de revient net du logement. C’est donc la totalité du montant investi qui est prix en compte, et permet d’octroyer une réduction d’impôt pouvant s’élever jusqu’à 63000€, échelonner sur 6 à 12 ans.

La loi Malraux : ce dispositif s’adresse aux investisseurs qui souhaitent acquérir des immeubles à caractère historique ou esthétique dans le but de les rénover pour les remettre ensuite sur le marché des locations. La loi Malraux octroie une réduction d’impôt qui est calculée sur le montant des travaux effectué à hauteur de :

30% pour les logements situés dans un Site Patrimonial Remarquable avec avec plan de sauvegarde et mise en valeur approuvé, pour les quartiers anciens dégradé ou pour les quartiers présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradés et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle

22% pour les immeubles situés dans des Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine.

La loi Malraux plafonne le montant des travaux compris dans le calcul de la réduction d’impôt à 400 000€ pour 4 années consécutives.