L’achat en viager est-il un investissement rentable ?

Les avantages d’un investissement en viager

Il faut bien reconnaître qu’avec l’allongement de la durée de vie, le viager présente un risque important : si le senior est en bonne santé et vit jusqu’à 100 ans et plus, nos débirentiers ne pourront pas disposer de leur bien et l’affaire ne sera plus du tout rentable pour eux. 

Petit exemple à l’appui, nous allons dérouler les avantages du viager, aussi bien pour les vendeurs que pour les acheteurs. Nous nous appuierons sur la situation de Huguette, une septuagénaire veuve et sans enfant, disposant d’une maigre retraite. Elle possède une maison à Rennes, d’une valeur de 240 000 euros, et veut continuer à y vivre mais devrait pour cela y réaliser des aménagements importants. Mettre son bien en viager lui permettrait de disposer immédiatement d’une belle somme pour les travaux. 

Julie et Thomas, un jeune couple de trentenaires, aimerait investir en Bretagne, où ils envisagent d’aller vivre plus tard. La maison de Huguette correspond tout à fait à leur désir. 

Sur la base d’une vente en viager, Julie et Thomas vont verser à Huguette une somme initiale de 60 000 euros : c’est le « bouquet » (généralement 30 à 50 % du prix estimé du bien, selon l’âge du vendeur, sans obligation réglementaire). Cette somme permettra à notre senior de réaliser ses travaux sans attendre.

Puis elle recevra de la part de notre jeune couple une somme mensuelle de 1 000 euros : c’est la « rente », qui lui permettra de vivre mieux, et dans sa maison, jusqu’à la fin.

Au décès de Huguette, Julie et Thomas possèderont une jolie maison à Rennes. Cela va sans dire, plus vite Huguette décédera, moins Julie et Thomas paieront. Cela peut paraître cynique, mais dans la réalité, les deux parties ont fait une affaire :

• Huguette a pu réaliser des travaux d’aménagement importants pour continuer à vivre dans sa maison et bénéficier d’un bon complément de retraite,
• Julie et Thomas ont payé leur belle maison moins chère que s’ils l’avaient acquise par le biais d’une vente classique.
• Ils n’ont pas à gérer le bien immobilier.

Les risques d’un investissement en viager

Il faut bien reconnaître qu’avec l’allongement de la durée de vie, le viager présente un risque important : si le senior est en bonne santé et vit jusqu’à 100 ans et plus, nos débirentiers ne pourront pas disposer de leur bien et l’affaire ne sera plus du tout rentable pour eux. 

Ils ne pourront pas non plus disposer ni de leur bien, ni de leur argent. Dans une vente classique, le bien appartient au vendeur immédiatement et celui-ci peut le vendre à tout moment, s’il a un besoin d’argent urgent. Dans notre exemple, l’argent de Julie et Thomas est bloqué jusqu’au décès de Huguette… et pas question d’arrêter de payer.

Ajoutons que s’ils ont fixé la rente au maximum de leurs revenus, sans retour de loyers, l’affaire peut se corser. En effet, s’ils envisagent de réaliser un autre investissement, ils risquent de recevoir un refus de leur banque, à moins que leurs revenus aient évolué favorablement. Cette difficulté sera renforcée s’ils ont déjà contracté un crédit pour verser le bouquet, la mensualité de l’emprunt venant s’ajouter à la rente versée.

Enfin, il faut noter que l’évolution des exigences en termes de consommation énergétique risque de rendre le bien totalement obsolète au moment de sa prise de possession, sauf à ce que le vendeur décède très vite… 

Faut-il investir en viager ?

Compte tenu de ce qui vient d’être dit, un investissement en viager paraît mal engagé et finalement peu rentable. C’est sans doute ce qui explique que les ventes en viager ne représentent que 0,5 % des ventes de logements anciens.

Si l’investissement en viager est un pari sur l’avenir, il peut s’avérer intéressant dans certains cas.

En premier lieu, il faut comprendre que l’investissement en viager concerne surtout des investisseurs qui disposent d’un apport suffisant pour régler le bouquet sans emprunter et qui n’auront pas besoin de leur argent pendant une vingtaine d’années. Cela peut être beaucoup moins, comme le cas d’Yvonne, 96 ans, décédée moins d’un an après avoir conclu un viager.

En second lieu, les investisseurs avisés pourront contracter des services comme Monetivia. La solution consiste en un démembrement de propriété, associé à une assurance-vendeur. Dans notre exemple, Lucie et Thomas ne paieraient plus un bouquet mais acquerraient la nue-propriété pour une valeur de 50 à 70 % du bien. A l’issue de l’usufruit, fixé entre 10 et 20 ans, Huguette pourra continuer d’habiter sa maison si elle le souhaite, mais l’assurance règlera une rente à l’acheteur. Si Huguette souhaite quitter sa maison, par exemple pour une maison de retraite, Julie et Thomas récupéreront le bien immédiatement, et l’assurance versera la rente à Huguette jusqu’à son décès.

Il existe aussi des fonds dédiés qui permettent de mutualiser les risques financiers du viager du fait d’une longévité importante du crédirentier. S’agissant de parts acquises auprès du fonds, cette solution bénéficie des avantages fiscaux qui y sont liés.

Pour conclure, la rentabilité d’un investissement en viager dépend essentiellement de la longévité du crédirentier. Mais les vendeurs sont beaucoup plus nombreux que les acheteurs et cela peut être l’occasion de bien négocier le bouquet et la rente pour conclure de belles affaires.